孤独死や自殺・殺人があった部屋でも資産価値を下げない方法

23区内の2Kアパート(木造) 70代の高齢男性が孤独死※死後30～40日 賃貸契約年数は17年、連帯保証人は男性の兄だったようだが数年前に他界していた模様。 相続人はこの男性の息子さん。 アパート自体も数年間の間に2回オーナーが変わっており、現状は賃貸経営のノウハウがあまりない副業的な大家さん。

1.特殊清掃を行う

2.遺品整理や家財の撤去を行い空室にする

全体量がどの程度かによって変わりますが、この物件の場合、居住年数も長かったことから家財の量はそれなりに多かった。

遺品整理、家財撤去費用:350,000円
 

3.リフォームを行う

この部屋の場合は和室であったのを洋室化し水回りを総入替を行った。
リフォーム費用:2,700,000円

現状回復総合計:3,300,000円

楽待コラムでも特殊清掃費用が300万円！などの記事を見かけますが、この場合ですと費用のほとんどがリフォーム費用となっています、いわゆる特殊清掃の部分は25万円で家財撤去を含めても60万円であることがおわかりいただけると思います。
 

孤独死などが起きた場合、原状回復費を払うべき人

物件オーナーの立場からしてみれば全額賃借人(連帯保証人または相続人)が支払うべきと考えるかも知れませんが、そこにはある一定のルールが存在します。

まず、この例の場合ですが特殊清掃費用と家財撤去の部分は相続人が支払いました、リフォームに関しては物件オーナー負担となりました。

当初、物件オーナーはリフォーム費用も相続人が支払うべきだと主張しましたが、その訴えは退けられてしまいました。

この部分を法的な見地でご説明します。

まず、リフォームの内容が洋室化し水回りを総入替となってますが、これはグレードアップにあたり認められません、車の事故でも100:0の被害者になったとしても新車になることはないのと一緒です。（内装や設備の法定耐用年数はほとんどが7～15年です)

そして、賃借人である男性は入居から15年が経過しています、そうなると入居時にすべてが新品だったとしても付帯している設備のほとんどが減価償却されており、資産としてはゼロという評価になります。

つまり、普通に退去したとしても物件オーナーが次の入居者を募るためにリフォームをするはずであったと考えられます。

このケースでは、賃借人は特殊清掃と家財撤去費用、物件オーナーはリフォーム費用を負担することとなりました。
 

リフォーム費用を賃借人が負担するのはどんな時？

上記でも書いてますが、このような場合のポイントは法定耐用年数です。
つまり、孤独死が起こらなければ資産価値ゼロまで使えたのに、という場合です。

そんな場合は残存価格のみに対しては賃借人に支払いを求めることができます、ただし従来の設備と同等であることが条件です、ドサクサに乗じてグレードアップは認められません。
 

孤独死した賃借人の遺族に損害賠償請求はできるのか？

リフォームの費用を遺族や法定相続人に負担させることができないなら、損害賠償というカタチで請求できないかという場合があります。

この損害賠償については司法判断がいくつか出ており判例がすでにあります、この場合も故意かそうでないかが、ポイントになります。

孤独死のほとんどは病死や突然死ですから、故意ではありません。
したがって判例では家賃下落分を1～2年間分や工事による空室期間のみや家賃6ヵ月相当、というレベルのものが多いです。

逆に自殺やや殺人の場合は明らかに故意ですから、損害賠償も高額になる可能性があります。
これも、いわゆる風評被害や先での資産価値目減分まで加味された判例も出ています。
 

連帯保証人も法定相続人もいない場合は誰が特殊清掃費を出すのか？

近年ひじょうに多いケースですが、こんな場合は当然物件所有者であるオーナーがすべてを負担するしかありません。

ですが、23区内でも古めの1Kアパートなどの賃料相場は5～7万円程度です(地域差はあり)年間賃料収入がが60万～84万円程度ではは100万円単位のお金を掛ける価値がないと判断し特殊清掃部分だけを行って新規募集を止める例も多いです。
 

特殊清掃を行わずにリフォームに着手する

この方法を取るオーナーさんはひじょうに多く、また失敗するのもこのパターンです。

楽待コラムでも、特殊清掃や家財撤去を大家自らが行えば特殊清掃業者に依頼するより90%も費用をカットできる、という記事がありました。

この記事が発表されて1～2ヵ月した頃に、それを実践した大家さんからどうしても臭いが取れないという依頼が増加しました、そのほとんどが目に見えない部分の遺体痕や腐敗脂が取り切れてなかったり、臭い粒子の処理ができてませんでした。

特殊清掃の過程を飛ばしてリフォームしてしまった場合の失敗も多いです。
その理由は簡単で、リフォーム業者は遺体痕を除去するプロではないからです、孤独死で発見が遅れた場合のご遺体からは、腐敗した体液や脂がどんどん流れます、それらは床下を汚染したり、壁材に染みこんだり吸い上げたりしているのです。

臭いの成分もキチンと処理しないといつまで経っても臭いは消えません、孤独死現場の臭い粒子は当然腐乱した遺体からのものです、それは菌やウイルスを含んで部屋中に飛散します、ご遺体に沸いたウジが部屋中を這いまわり汚染してることもあります。

それらを見極めて適切な処理ができるのは特殊清掃業者しかありません、それとて経験豊富で技術のたしかな特殊清掃業者は極めて少ないのです。
 

特殊清掃を行わずリフォームし6ヵ月後に臭い戻りがあった例

これは、東京都足立区のアパートでのことで、依頼というか相談はその部屋の入居者からでした。
住んで半年ほどになるが、夜帰宅してすぐに感じる臭いはなんだ？というものでした。

現地調査の結果、臭いそのものから人が亡くなった部屋であることは間違いない、ただし裏付けがないから安易に言えない、という状況でした。

結果から言いますと、孤独死があり特殊清掃を行わずリフォームを行った結果でした。

臭いが戻った原因は梅雨時期で気温や湿度の関係で戻ったと考えられます。
 

特殊清掃を行わずに部屋をそのまま放置した例

上記でも書きましたが莫大な費用を掛けても利益が出ないと判断し、入居者の新規募集を止め部屋をそのままにする場合があります。

その場合でも特殊清掃を行うべきで、遺体痕などがそのままでは当然臭いや虫が出て近隣の部屋にも影響を与えてしまいます。

市川市のアパートで起きた孤独死部屋も相続人や連帯保証人がいないことから、家具や家財そのままで放置してありました、お風呂での孤独死でしたが浴室ドアに目張りの養生テープを貼っただけの処置しかしておらず、数か月経過後に異臭騒ぎとゴキブリ大発生でアパート中を驚愕させました。

これらを強化することにより価格勝負はできなくなった

このようなことは強化すればするほど、守れば守るほど低価格でのサービス提供ができなくなりました、例えば廃棄物の処理の問題ですが、実は不正をして利益を増加させたいと考えればこの部分でいかようにもできます。

ゴミ屋敷片付けでも不用品回収でも原価に占める割合が一番大きいのはこの処分費用です、低価格サービスを売りにしようと思えばここで何かをする必要があるのです。

例えば個人事業で従業員がいない場合なら、ひとつの仕事に対して出るお金は処分費だけです(他の細かな経費は当然ある)もし不法投棄前提であれば自分の日当分だけ確保できればそれでいいのです、激安を謳うところは疑ってかかるべき、というのはこのような理由からです。

スタッフの雇用ひとつとっても、アルバイト中心ならその出た日の日当だけで済みますが、正規雇用だと社会保険の負担分、賞与や退職時の積み立ても必要です、つまり一生の責任を負う気でなければ正規雇用はできません。
単純に正社員をひとり増やせばアルバイトの2.5倍の経費がかかります、ですが現場に対して責任を持つこととスキルアップを図るためには必要不可欠と判断しています。

知り得た情報を守ることの対策もかなり手を入れました、本来であればISO27001やPマークを取得すべきですが、数か月単位で新入社員を迎えている関係でそのたびに展開しなければならず取得の目処がたっていませんが、運用自体は4年前から行っています。
まごのての場合マスコミへの露出も多いことから、このことは特に神経を使わなければいけないことです。

そのために社屋内に高度情報管理エリアを置き、期限の過ぎた書類も外部の高規格管理のビルで保管するなど万全の対策を施しています。

その他にも道具類の衛生管理や個人情報の管理や経営体質の管理など監査役や法務顧問を据えて万全の体制を敷いています、おそらくゴミ屋敷片付けや特殊清掃関連でここまで行っている会社は皆無です。
 

私たちは利用いただくお客様に安全と安心を提供するのが使命である

まごのてに任せれば絶対に安心、万にひとつの間違いもない。
こう感じていただくことが至上使命であると考えています、自社から出した業務上の廃棄物が適正に処理されてること、形に残らないサービスだけど完全な仕上がりで納品される。
このことが御社の企業価値を益々高めることになると考えています。