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孤独死や自殺・殺人があった部屋でも資産価値を下げない方法

不動産管理業やオーナー様必見

弊社とお取引のある不動産管理会社で多いご依頼は下記の通りです。
 

1.孤独死などのあった部屋の特殊清掃

弊社の主軸業務です。とりわけ特殊清掃一次処理に関しては東京23区最短60分以内の施工着手を掲げていることから、まずは管理会社判断でニオイや虫の影響を止めるためのご依頼をいただいております。
 

2.残置物の撤去

賃借人が退去後の少量の残置物から夜逃げなど、大量の残置物撤去などをたまわっています。また近年は競売物件の残置物や現況有姿で、買取った物件の残地撤去のご依頼が増加しています。
 

3.ペット臭などの臭い除去や除菌

賃貸退去後の残存臭、とりわけペット臭やタバコ臭の除去のご依頼をいただいてます。昨今はニオイに対して敏感になっており、賃貸住宅では前入居者の残存臭を消すことが物件の価値と考えるオーナーさんも増えてきました。
 

4.ゴミ屋敷化した部屋の清掃

弊社の主軸業務のひとつです。商流としては管理会社依頼というより管理会社から相談があります。弊社と対象の方と直接取引を行うという形態が多いです。
残置物撤去と同じく、競売物件などはそのほとんどがゴミ屋敷化してることから、そちらのご依頼も昨今は増加しています。

転売や賃貸など今後の戦略に基づいたご提案を行います

不動産関係のご依頼の場合必ず次の展開はどうなるのか?に基づき最適なご提案ができるようにいたします。
 

<事例1>事故物件買取業者の案件(孤独死物件)

23区内の戸建、20坪4DK
3年前に孤独死が発生、残置物のあるまま買取った。

中の状態は遺体痕がそのままで、残置物あり(ゴミ屋敷化)、動物も侵入し荒れてる状態であった。
出口はまだ未定ということだったので、解体の場合、リノベーションの場合、そのまま転売と3つの出口を想定したお片付け提案を行いました。
 
事故物件買取り業者への作業提案
事故物件は今後どう扱うかによって作業内容が変わる
孤独死のあった部屋を今後どうするか
孤独死現場の残置物撤去
提案書見本※クリックで拡大
 

<事例2>不動産管理会社の案件(孤独死物件)

都内の築30年の木造アパートで85歳の住人が孤独死し、死後30日で発見されたもの。
異臭が原因での発覚だったので、すぐの対応が必要であった。

管理会社の判断で、すぐに一次処理に取り掛かり臭いを止めてる間に次をどうするか協議していただきました。

物件を所有してるオーナーの意向は次の入居者を入れたいとのことであった。また孤独死に対応する保険にも入っていたため、完全な現状回復を行うことができた。

※一次処理終了後にお渡しする提案書です(クリックで拡大)
 
特殊清掃の提案書
特殊清掃後に行う作業の提案書
  

<事例3>不動産オーナー依頼の案件(ゴミ屋敷)

ゴミ屋敷化させてしまった賃借人についての相談

賃借人の一人がゴミ部屋にしてしまい隣人からの苦情で発覚、オーナー同行でその対象者宅に出向きお片付けを施工することとなった。元来その賃借人とオーナーとの関係は良好であったため話し合いはスムーズに進み、オーナーも今後は気を付けて使ってほしいと注意するにとどまった。
※取引形態は弊社と賃借人の2者間で行うBtoC取引となった。

ゴミを溜めていた部屋は傷む!早急な対応が必要です。
 
ゴミ部屋は資産価値を低下させる ゴミ屋敷化し傷んだ床 ゴミ屋敷状態で汚い浴室

孤独死などが起きたらどれだけの費用がかかるのか?

特殊清掃からリフォームまでの工程と費用

そもそも特殊清掃費は誰が払うのか?という素朴な疑問が浮かび上がります。
もちろんケースによって(連帯保証人や相続人の有無)変わりますが、以下では実際にあった特殊清掃現場を例に取り、完全に原状回復するまでの過程とそれを支払う必要のある人をご説明していきます。
 
孤独死の部屋を原状回復するまでの過程 23区内の2Kアパート(木造)
70代の高齢男性が孤独死※死後30~40日

賃貸契約年数は17年、連帯保証人は男性の兄だったようだが数年前に他界していた模様。

相続人はこの男性の息子さん。

アパート自体も数年間の間に2回オーナーが変わっており、現状は賃貸経営のノウハウがあまりない副業的な大家さん。

 

1.特殊清掃を行う

特殊清掃で必要な作業や方法はコチラのサイトをご覧ください まごのての特殊清掃

費用は特殊清掃一次処理で70,000円
内装解体、脱臭の特殊清掃で180,000円
特殊清掃合計:250,000円
 

2.遺品整理や家財の撤去を行い空室にする

全体量がどの程度かによって変わりますが、この物件の場合、居住年数も長かったことから家財の量はそれなりに多かった。

遺品整理、家財撤去費用:350,000円
 

3.リフォームを行う

この部屋の場合は和室であったのを洋室化し水回りを総入替を行った。
リフォーム費用:2,700,000円

現状回復総合計:3,300,000円

楽待コラムでも特殊清掃費用が300万円!などの記事を見かけますが、この場合ですと費用のほとんどがリフォーム費用となっています、いわゆる特殊清掃の部分は25万円で家財撤去を含めても60万円であることがおわかりいただけると思います。
 

孤独死などが起きた場合、原状回復費を払うべき人

物件オーナーの立場からしてみれば全額賃借人(連帯保証人または相続人)が支払うべきと考えるかも知れませんが、そこにはある一定のルールが存在します。

まず、この例の場合ですが特殊清掃費用と家財撤去の部分は相続人が支払いました、リフォームに関しては物件オーナー負担となりました。

当初、物件オーナーはリフォーム費用も相続人が支払うべきだと主張しましたが、その訴えは退けられてしまいました。

この部分を法的な見地でご説明します。

まず、リフォームの内容が洋室化し水回りを総入替となってますが、これはグレードアップにあたり認められません、車の事故でも100:0の被害者になったとしても新車になることはないのと一緒です。(内装や設備の法定耐用年数はほとんどが7~15年です)

そして、賃借人である男性は入居から15年が経過しています、そうなると入居時にすべてが新品だったとしても付帯している設備のほとんどが減価償却されており、資産としてはゼロという評価になります。

つまり、普通に退去したとしても物件オーナーが次の入居者を募るためにリフォームをするはずであったと考えられます。

このケースでは、賃借人は特殊清掃と家財撤去費用、物件オーナーはリフォーム費用を負担することとなりました。
 

リフォーム費用を賃借人が負担するのはどんな時?

上記でも書いてますが、このような場合のポイントは法定耐用年数です。
つまり、孤独死が起こらなければ資産価値ゼロまで使えたのに、という場合です。

そんな場合は残存価格のみに対しては賃借人に支払いを求めることができます、ただし従来の設備と同等であることが条件です、ドサクサに乗じてグレードアップは認められません。
 

孤独死した賃借人の遺族に損害賠償請求はできるのか?

リフォームの費用を遺族や法定相続人に負担させることができないなら、損害賠償というカタチで請求できないかという場合があります。

この損害賠償については司法判断がいくつか出ており判例がすでにあります、この場合も故意かそうでないかが、ポイントになります。

孤独死のほとんどは病死や突然死ですから、故意ではありません。
したがって判例では家賃下落分を1~2年間分や工事による空室期間のみや家賃6ヵ月相当、というレベルのものが多いです。

逆に自殺やや殺人の場合は明らかに故意ですから、損害賠償も高額になる可能性があります。
これも、いわゆる風評被害や先での資産価値目減分まで加味された判例も出ています。
 

連帯保証人も法定相続人もいない場合は誰が特殊清掃費を出すのか?

近年ひじょうに多いケースですが、こんな場合は当然物件所有者であるオーナーがすべてを負担するしかありません。

ですが、23区内でも古めの1Kアパートなどの賃料相場は5~7万円程度です(地域差はあり)年間賃料収入がが60万~84万円程度ではは100万円単位のお金を掛ける価値がないと判断し特殊清掃部分だけを行って新規募集を止める例も多いです。
 

特殊清掃の内装解体 特殊清掃だけをして募集を止めた部屋
完全防臭の特殊清掃を行い、内装解体のまま入居募集を止めてる部屋 

特殊清掃費用を下げたいがためにやりがちなNGな行動

これをやれば確実に失敗し余分な費用が発生する

上記で近頃は相続人がいない孤独死例が増加しており、後の処理を物件オーナーが負担することが多いと書きました。

それ故にオーナーさんもあれこれ考え、できるだけ出費を少なくしたいと思うのは自然なことです。

ですが、そこは慎重に行わないと後で思わぬ出費になったり、物件運営そのものが破綻するような事態になる可能性があります。

この章も実際の実例を交えてご紹介いたします。
 

特殊清掃を行わずにリフォームに着手する

この方法を取るオーナーさんはひじょうに多く、また失敗するのもこのパターンです。

楽待コラムでも、特殊清掃や家財撤去を大家自らが行えば特殊清掃業者に依頼するより90%も費用をカットできる、という記事がありました。

この記事が発表されて1~2ヵ月した頃に、それを実践した大家さんからどうしても臭いが取れないという依頼が増加しました、そのほとんどが目に見えない部分の遺体痕や腐敗脂が取り切れてなかったり、臭い粒子の処理ができてませんでした。

特殊清掃の過程を飛ばしてリフォームしてしまった場合の失敗も多いです。
その理由は簡単で、リフォーム業者は遺体痕を除去するプロではないからです、孤独死で発見が遅れた場合のご遺体からは、腐敗した体液や脂がどんどん流れます、それらは床下を汚染したり、壁材に染みこんだり吸い上げたりしているのです。

臭いの成分もキチンと処理しないといつまで経っても臭いは消えません、孤独死現場の臭い粒子は当然腐乱した遺体からのものです、それは菌やウイルスを含んで部屋中に飛散します、ご遺体に沸いたウジが部屋中を這いまわり汚染してることもあります。

それらを見極めて適切な処理ができるのは特殊清掃業者しかありません、それとて経験豊富で技術のたしかな特殊清掃業者は極めて少ないのです。
 

特殊清掃を行わずリフォームし6ヵ月後に臭い戻りがあった例

これは、東京都足立区のアパートでのことで、依頼というか相談はその部屋の入居者からでした。
住んで半年ほどになるが、夜帰宅してすぐに感じる臭いはなんだ?というものでした。

現地調査の結果、臭いそのものから人が亡くなった部屋であることは間違いない、ただし裏付けがないから安易に言えない、という状況でした。

結果から言いますと、孤独死があり特殊清掃を行わずリフォームを行った結果でした。

臭いが戻った原因は梅雨時期で気温や湿度の関係で戻ったと考えられます。
 

特殊清掃を行わずに部屋をそのまま放置した例

上記でも書きましたが莫大な費用を掛けても利益が出ないと判断し、入居者の新規募集を止め部屋をそのままにする場合があります。

その場合でも特殊清掃を行うべきで、遺体痕などがそのままでは当然臭いや虫が出て近隣の部屋にも影響を与えてしまいます。

市川市のアパートで起きた孤独死部屋も相続人や連帯保証人がいないことから、家具や家財そのままで放置してありました、お風呂での孤独死でしたが浴室ドアに目張りの養生テープを貼っただけの処置しかしておらず、数か月経過後に異臭騒ぎとゴキブリ大発生でアパート中を驚愕させました。

ゴミ屋敷(ゴミ部屋)を見つけたらどうすればいいのか?

ゴミ屋敷の賃借人に対する管理会社や大家さんの権限とは

弊社にもときどきある相談です。
賃借人がゴミを溜めてるようだ、ゴミを溜めてる部屋があるらしく近隣住人から苦情がきてるがどうすればいいのか?

まず、憶測ではなく完全な裏付け(証拠)が必要です、その上で理想は当該賃借人と話をし、片付けることを促すのが一番良いと思います。

このような場合、本人(賃借人)が片付けに対するアクションを起こさないと前に進まないというのが一番悩ましいところです。

稀に問題意識もなく、異常とも感じていない賃借人もいますが、ともかく本人の合意なくお片付けは進みません。

もうひとつは若干強行になりますが、いつまでに片付けなければ強制退去の勧告をするというものがあります、この手法は成功率が高いようで、弊社にゴミ部屋片付けを依頼する個人の方でこのような理由の方は意外と多いです。

絶対やってはいけないのが、賃借人の留守中に勝手に荷物を出したり、ゴミを始末することはそれこそ法律違反です。

価格競争よりコンプライアンス順守は時代の趨勢

ゴミの捨て方で問われる企業価値

個人のお客様も法人のお客様も低価格であることに重きを置く傾向にあります、我々が扱う業務は廃棄物であったり、形の残らない清掃というものですから、安ければ良いという考えも理解できます。

弊社でも個人創業時の2008年頃はいかに他社より安く提供できるかに腐心した時期もありましたが、ある時から完全に方針転換をしました。

徹底したコンプライアンス重視とガバナンス重視!

なぜこのような方針にしたのか?安くサービスを提供したほうが多くのお客様を呼び喜ばれるのではないか?との声もありますが、それをすれば間違いなく法令違反をすることになります。

では、具体的に何をしたのか?

1.雇用するスタッフをすべて正社員とし、各種保険を完備する。
2.不法投棄を行わず、適正な処理をする。
3.申告と納税を期日内に正しく行う。
4.道路交通法と労働基準法の順守。

上記がコンプライアンス、法律で決まってることを確実に行うことです。
そして同じく重要視しているのがコーポレートガバナンスです、これは広義では企業の不正を防止すること、収益力を強化すること、とされていますが社内の規則と考えたほうがわかりやすいと思います。

基本は法令に則ったものですが、サイト本文にもありますようにすべての作業工程をフロー化することにかなりの時間を費やしました、これにより全社員が同一の知識を共有できることや身に付けるべき技術が何なのかはっきりわかるということです。
 

これらを強化することにより価格勝負はできなくなった

このようなことは強化すればするほど、守れば守るほど低価格でのサービス提供ができなくなりました、例えば廃棄物の処理の問題ですが、実は不正をして利益を増加させたいと考えればこの部分でいかようにもできます。

ゴミ屋敷片付けでも不用品回収でも原価に占める割合が一番大きいのはこの処分費用です、低価格サービスを売りにしようと思えばここで何かをする必要があるのです。

例えば個人事業で従業員がいない場合なら、ひとつの仕事に対して出るお金は処分費だけです(他の細かな経費は当然ある)もし不法投棄前提であれば自分の日当分だけ確保できればそれでいいのです、激安を謳うところは疑ってかかるべき、というのはこのような理由からです。

スタッフの雇用ひとつとっても、アルバイト中心ならその出た日の日当だけで済みますが、正規雇用だと社会保険の負担分、賞与や退職時の積み立ても必要です、つまり一生の責任を負う気でなければ正規雇用はできません。
単純に正社員をひとり増やせばアルバイトの2.5倍の経費がかかります、ですが現場に対して責任を持つこととスキルアップを図るためには必要不可欠と判断しています。

知り得た情報を守ることの対策もかなり手を入れました、本来であればISO27001やPマークを取得すべきですが、数か月単位で新入社員を迎えている関係でそのたびに展開しなければならず取得の目処がたっていませんが、運用自体は4年前から行っています。
まごのての場合マスコミへの露出も多いことから、このことは特に神経を使わなければいけないことです。

そのために社屋内に高度情報管理エリアを置き、期限の過ぎた書類も外部の高規格管理のビルで保管するなど万全の対策を施しています。

その他にも道具類の衛生管理や個人情報の管理や経営体質の管理など監査役や法務顧問を据えて万全の体制を敷いています、おそらくゴミ屋敷片付けや特殊清掃関連でここまで行っている会社は皆無です
 

私たちは利用いただくお客様に安全と安心を提供するのが使命である

まごのてに任せれば絶対に安心、万にひとつの間違いもない。
こう感じていただくことが至上使命であると考えています、自社から出した業務上の廃棄物が適正に処理されてること、形に残らないサービスだけど完全な仕上がりで納品される。
このことが御社の企業価値を益々高めることになると考えています。

特殊清掃即日施工対応地域

特殊清掃一次処理最短60分以内対応エリア

港区・新宿区・品川区・目黒区・大田区・世田谷区・渋谷区・中野区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・千代田区・中央区・文京区・豊島区・北区・板橋区・市川市・浦安市・船橋市、習志野市
 

特殊清掃一次処理、東京都北区で死後20日の特殊清掃 まごのてなら特殊清掃迅速対応!

東京都北区 孤独死死後20日
第一報から55分で到着!

千葉県船橋市 孤独死死後14日
第一報から65分で到着!

東京都新宿区 孤独死死後40日
第一報から60分で到着!

 

特殊清掃一次処理最短90分以内対応エリア

世田谷区・杉並区・練馬区・狛江市・稲城市・調布市・三鷹市・武蔵野市・府中市
川崎区・幸区・中原区・宮前区・高津区・中区・磯子区・金沢区・西区・南区・港南区・鶴見区・神奈川区・港北区・川口市・蕨市・戸田市・朝霞市・新座市・志木市・和光市・草加市・越谷市・八潮市・三郷市・吉川市・
中央区、稲毛区、美浜区、花見川区、緑区、若葉区・八千代市・松戸市・流山市・戸塚区・泉区・瀬谷区・保土ケ谷区・旭区・都筑区・緑区・青葉区・栄区・多摩区・麻生区

特殊清掃は時間との戦い!

東京都府中市 孤独死死後日数不明
第一報から80分で到着!

神奈川県横浜市 孤独死死後10日
第一報から90分で到着!

埼玉県志木市 孤独死死後30日
第一報から80分で到着!

 

特殊清掃一次処理最短90分~120分エリア

昭島市、あきる野市、青梅市、清瀬市、国立市、小金井市、国分寺市、小平市、立川市、多摩市、調布市、西東京市、八王子市、羽村市、東久留米市、東村山市、東大和市、日野市、福生市、町田市、武蔵村山市・市原市、野田市、柏市、我孫子市、鎌ケ谷市、佐倉市、四街道市、白井市、印西市、成田市、八街市、富里市・木更津市、君津市、富津市、袖ケ浦市・大網白里市・西区、北区、大宮区、見沼区、中央区、桜区、浦和区、緑区、桜区、岩槻区・上尾市、桶川市、北本市、鴻巣市、伊奈町 、富士見市、ふじみ野市、三芳町 、春日部市、松伏町、 所沢市、飯能市、狭山市、入間市、日高市、川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、毛呂山町、越生町、 熊谷市、深谷市、寄居町 、 本庄市、美里町、神川町、上里町 、 行田市、加須市、羽生市、久喜市、蓮田市、幸手市、白岡市、宮代町、杉戸町
 

特殊清掃一次処理最短120分~180分エリア

鎌倉市、藤沢市、茅ヶ崎市、大和市、海老名市、座間市、綾瀬市、寒川町、横須賀市、逗子市、三浦市、葉山町、相模原市、秦野市、厚木市、伊勢原市、愛川町、清川村、南足柄市、中井町、大井町、松田町、山北町、開成町、平塚市、大磯町、二宮町、小田原市、箱根町、真鶴町、湯河原町

印旛郡、香取市、香取郡、銚子市、旭市、匝瑳市、茂原市、長生郡、東金市、山武市、山武郡、勝浦市、いすみ市、夷隅郡、館山市、鴨川市、南房総市、安房郡

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よくある質問

事故物件の管理者様から
よくある質問をまとめました。

・決済方法について
・一時処理について
etc...

会社概要

特殊清掃専門
◇株式会社まごのて
東京都江戸川区北葛西3-5-6
03-4405-4233

 

03-4405-4233

6:30~21:00

magonote-eigyoubu@osoujiyasan.jp 
お問い合わせ

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